Chuyển nhượng bất động sản là hoạt động diễn ra khá thường xuyên tuy nhiên nhiều doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn khi thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước. Bài viết sau sẽ hướng dẫn các bạn về Chính sách thuế khi chuyển nhượng bất động sản theo Số: 1110/TCT-CS ngày 27 tháng 3 năm 2017 v/v chính sách thuế.
Tại khoản 6 Điều 4 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn đối tượng không chịu thuế GTGT:
“6. Chuyển quyền sử dụng đất.”
Tại điểm a4, khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC nêu trên hướng dẫn về giá đất được trừ để tính thuế GTGT như sau:
“a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.
Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.”
Tại khoản 2 Điều 25 Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn ấn định thuế đối với trường hợp người nộp thuế nộp thuế theo phương pháp kê khai vi phạm pháp luật thuế:
“2. Ấn định từng yếu tố liên quan đến việc xác định số thuế phải nộp
Người nộp thuế theo phương pháp kê khai bị ấn định từng yếu tố liên quan đến việc xác định số thuế phải nộp trong các trường hợp sau:
a) Trường hợp kiểm tra thuế, thanh tra thuế có căn cứ chứng minh người nộp thuế hạch toán kếtoán không đúng quy định, số liệu trên sổ kế toán không đầy đủ, không chính xác, trung thực dẫn đến không xác định đúng các yếu tố làm căn cứ tính số thuế phải nộp trừ trường hợp bị ấn định số thuế phải nộp.
b) Qua kiểm tra hàng hóa mua vào, bán ra thấy người nộp thuế hạch toán giá trị hàng hóa mua vào, bán ra không theo giá thực tế thanh toán phù hợp với thị trường.
Cơ quan thuế có thể tham khảo giá hàng hóa, dịch vụ do cơ quan quản lý nhà nước công bố cùng thời điểm, hoặc giá mua, giá bán của các doanh nghiệp kinh doanh cùng ngành nghề, cùng mặt hàng hoặc giá bán của doanh nghiệp kinh doanh cùng mặt hàng có quy mô kinh doanh và số khách hàng lớn tại địa phương để xác định giá thực tế thanh toán phù hợp với thị trường làm căn cứ ấn định giá bán, giá mua và số thuế phải nộp.”
Công văn số 16918/CT-KTT2 ngày 28/11/2016 của Cục Thuế tỉnh Bình Dương về chính sách thuế.
Căn cứ quy định nêu trên, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT. Về nguyên tắc, người nộp thuế tự khai giá chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, trường hợp qua kiểm tra cơ quan Thuế có tài liệu chứng minh người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng bất động sản không phù hợp thì cơ quan thuế được quyền ấn định giá chuyển nhượng và giá đất được trừ theo quy định tại Điều 25 Thông tư số 156/2013/TT- BTG nêu trên.
Theo trình bày tại công văn số 16918/CT-KTT2 của Cục Thuế tỉnh Bình Dương:
Trường hợp 1:
Ngày 15/10/2009, Công ty CP Oseven nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở) địa chỉ số 204 đường Cộng Hòa, P12, Q Tân Bình, TP Hồ Chí Minh, giá trị nhận chuyển nhượng là 9,580 tỷ đồng, thanh toán bằng tiền mặt. Ngày 25/4/2014, Công ty CP Oseven chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở) tại địa chỉ trên với giá 2 tỷ đồng, thanh toán bằng tiền mặt.
Trường hợp 2:
Ngày 08/3/2011, Công ty CP Oseven nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở) địa chỉ số 119 đường Cộng Hòa, P12, Q Tân Bình, TP Hồ Chí Minh, giá trị nhận chuyển nhượng là 18,1 tỷ đồng, thanh toán bằng chuyển khoản. Ngày 08/9/2014, Công ty CP Oseven chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở) tại địa chỉ trên với giá 12.047.138.400 đồng, thanh toán bằng tiền mặt và chuyển khoản.
Hai trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên của Công ty CP Oseven đều bán lỗ so với giá mua và các giao dịch đều thanh toán bằng tiền mặt, có dấu hiệu rủi ro trong việc mua bán. Vì vậy, đề nghị Cục Thuế tỉnh Bình Dương kiểm tra xác định rõ các trường hợp chuyển nhượng của Công ty CP Oseven cho các cá nhân có thực hiện theo giá giao dịch trên thị trường hay không để áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật theo quy định.
Chúc các bạn thành công!
Tìm hiểu thêm về kế toán, kiểm toán, thuế tại calico.vn hoặc kiemtoancalico.com
