Bài 24: Phụ lục Thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản – Mẫu số 03-5/TNDN
1. Chỉ tiêu [01] – Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản:
Chỉ tiêu này phản ánh tổng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS và được xác định như sau:
a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định:
– Theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo:
+ Hợp đồng chuyển nhượng,
+ Mua bán bất động sản
phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).
Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
– Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm:
+ Bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua,
+ Không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản; quyền sử dụng đất; xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Trường hợp doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng, cụ thể:
+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà:
- Xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận)
- Thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo doanh thu trừ chi phí.
+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà:
- Chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu
- Thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm.
Khi bàn giao bất động sản doanh nghiệp phải thực hiện:
– Quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp
– Quyết toán lại số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp.
Trường hợp số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp:
+ Thấp hơn số thuế TNDN phải nộp thì DN phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào NSNN.
+ Lớn hơn số thuế phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn lại số thuế đã nộp thừa.
Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu tiền ứng trước của khách hàng theo:
– Tiến độ
– Kê khai
tạm nộp thuế theo tỷ lệ % trên doanh thu thu được tiền.
Doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế TNDN trong năm đồng thời có phát sinh chi phí:
– Quảng cáo,
– Tiếp thị,
– Khuyến mại,
– Hoa hồng môi giới
khi bắt đầu chào bán vào năm phát sinh doanh thu thu tiền theo tiến độ thì chưa tính các khoản chi phí này vào năm phát sinh chi phí.
Các khoản chi phí:
– Quảng cáo,
– Tiếp thị,
– Khuyến mại,
– Hoa hồng môi giới
được tính vào chi phí được trừ theo mức khống chế theo quy định vào năm đầu tiên bàn giao bất động sản, phát sinh doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp.
b) Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trong một số trường hợp được xác định như sau:
– Trường hợp doanh nghiệp có cho thuê lại đất thì:
+ Doanh thu để tính TNCT là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê.
+ Trường hợp bên thuê trả tiền thuê trước cho nhiều năm thì doanh thu để TNCT được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần
+ Việc chọn hình thức doanh thu trả tiền một lần chỉ được xác định khi doanh nghiệp đã đảm bảo hoàn thành các trách nhiệm tài chính đối với Nhà nước, đảm bảo các nghĩa vụ đối với các bên thuê lại đất cho hết thời hạn cho thuê lại đất.
– Trường hợp doanh nghiệp đang trong thời gian hưởng ưu đãi thuế thu nhập:
+ Doanh nghiệp lựa chọn phương pháp xác định DT để tính TNCT là toàn bộ số tiền thuê bên thuê trả trước cho nhiều năm thì việc xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp từng năm miễn thuế, giảm thuế căn cứ vào tổng số thuế thu nhập doanh nghiệp của số năm trả tiền trước chia (:) số năm bên thuê trả tiền trước.
– Trường hợp tổ chức tín dụng nhận giá trị quyền sử dụng đất:
Bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm nếu có chuyển quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận.
– Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất:
Là tài sản kê biên bảo đảm thi hành án thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên đương sự thoả thuận hoặc giá do Hội đồng định giá xác định.
Việc xác định doanh thu đối với các trường hợp nêu tại tiết (b) này phải đảm bảo các nguyên tắc nêu tại tiết (a) ở trên.
2. Chỉ tiêu [02] – Chi phí từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản
Chỉ tiêu này phản ánh tổng các khoản chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản được trừ khi xác định thuế TNDN, bao gồm:
– Giá vốn của đất chuyển nhượng,
– Chi phí đền bù thiệt hại về đất,
– Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu,
– Chi phí cải tạo san lấp mặt bằng,
– Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
– Các chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng.
Cụ thể: [02] = [03]+[04]+[05]+[06]+[07]+[08]
Nguyên tắc xác định các khoản chi phí nêu trên như sau:
– Các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế:
+ Phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế
+ Phải đảm bảo các điều kiện quy định các khoản chi được trừ
+ Không thuộc các khoản chi không được trừ quy định tại Điều 6 Thông tư này.
– Trường hợp dự án đầu tư hoàn thành từng phần và chuyển nhượng dần theo tiến độ hoàn thành thì:
Các khoản chi phí chung sử dụng cho dự án, chi phí trực tiếp sử dụng cho phần dự án đã hoàn thành được phân bổ theo m2 đất chuyển quyền để xác định thu nhập chịu thuế của diện tích đất chuyển quyền; bao gồm:
+ Chi phí đường giao thông nội bộ;
+ Khuôn viên cây xanh;
+ Chi phí đầu tư xây dựng hệ thống cấp, thoát nước;
+ Trạm biến thế điện;
+ Chi phí bồi thường về tài sản trên đất;
+ Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và
+ Kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng
được cấp có thẩm quyền phê duyệt còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất; tiền thuê đất theo quy định của chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp Ngân sách Nhà nước; các chi phí khác đầu tư trên đất liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
Việc phân bổ các chi phí trên được thực hiện theo công thức sau:
| Chi phí phân bổ cho diện tích đất đã chuyển nhượng |
= |
Tổng chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng
______________________________ Tổng diện tích đất được giao làm dự án (trừ diện tích đất sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định pháp luật về đất).
|
x |
Diện tích đất đã chuyển nhượng |
– Trường hợp một phần diện tích của dự án không chuyển nhượng được sử dụng vào hoạt động kinh doanh khác thì các khoản chi phí chung nêu trên cũng phân bổ cho cả phần diện tích này để theo dõi, hạch toán, kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động kinh doanh khác.
– Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động:
+ Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kéo dài trong nhiều năm
+ Và chỉ quyết toán giá trị kết cấu hạ tầng khi toàn bộ công việc hoàn tất
thì khi tổng hợp chi phí chuyển nhượng bất động sản cho phần diện tích đất đã chuyển quyền, doanh nghiệp :
+ Được tạm phân bổ chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng thực tế đã phát sinh theo tỷ lệ diện tích đất đã chuyển quyền theo công thức nêu trên
+ Và trích trước các khoản chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng với doanh thu đã ghi nhận khi xác định thu nhập chịu thuế.
Sau khi hoàn tất quá trình đầu tư xây dựng, doanh nghiệp tính toán, điều chỉnh lại:
+ Phần chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng đã tạm phân bổ
+ Và trích trước cho phần diện tích đã chuyển quyền cho phù hợp với tổng giá trị kết cấu hạ tầng.
Trường hợp khi điều chỉnh lại phát sinh số thuế nộp thừa so với số thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải nộp thì:
+ Doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế phải nộp của kỳ tính thuế tiếp theo
+ Hoặc được hoàn trả theo quy định hiện hành;
Nếu số thuế đã nộp chưa đủ thì doanh nghiệp có trách nhiệm nộp đủ số thuế còn thiếu theo quy định.
3. Chỉ tiêu [03] – Giá vốn của đất chuyển nhượng
Chỉ tiêu này phản ánh giá vốn của đất chuyển nhượng, được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
+ Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất; thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất; số tiền cho thuê đất thực nộp Ngân sách Nhà nước;
+ Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức; cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh; thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản;
+ Đối với đất có nguồn gốc do góp vốn thì giá vốn là giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn;
+ Trường hợp doanh nghiệp đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ trường hợp thực hiện theo quy định riêng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất;
+ Đối với đất của doanh nghiệp có nguồn gốc do thừa kế theo pháp luật dân sự; do được cho, biếu, tặng mà không xác định được giá vốn thì xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất do Chính phủ quy định tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng.
Trường hợp đất của doanh nghiệp được thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ.
+ Đối với đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất là tài sản kê biên để bảo đảm thi hành án thì giá vốn đất được xác định tùy theo từng trường hợp cụ thể theo hướng dẫn tại các điểm nêu trên.
4. Chỉ tiêu [04] – Chi phí đền bù thiệt hại về đất
Là các chi phí liên quan đến việc đền bù thiệt hại cho phần đất chuyển nhượng theo:
+ Hợp đồng chuyển nhượng
+ Hoặc theo quy định của nhà nước.
5. Chỉ tiêu [05] – Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu
Là số tiền đền bù thiệt hại về hoa màu trồng trên đất chuyển nhượng theo:
+ Hợp đồng chuyển nhượng
+ Hoặc theo quy định của nhà nước.
6. Chỉ tiêu [06] – Chi phí cải tạo san lấp mặt bằng
Là các khoản chi phí phục vụ cho việc:
+ Cải tạo
+ San lấp mặt bằng (mua máy móc, vật tư, thuê nhân công…)
7. Chỉ tiêu [07] – Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
Là tất cả các chi phí liên quan đến việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật của đất chuyển nhượng; (đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông…)
8. Chỉ tiêu [08] – Chi phí khác
Chỉ tiêu này phản ánh các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng không thuộc các khoản chi phí nêu trên,
Ví dụ:
+ Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
+ Chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật;
+ Chi phí thương thảo ký kết hợp đồng;
+ Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất;
+ Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất…
9. Chỉ tiêu [09] – Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản ([09]=[01]-[02])
Chỉ tiêu này phản ánh kết quả kinh doanh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản và được xác định như sau: [09]=[01]-[02]
Số liệu ở chỉ tiêu này bằng số liệu ở chỉ tiêu [B14] trên Tờ khai quyết toán thuế TNDN.
10. Chỉ tiêu [10] – Số lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản từ những năm trước được chuyển sang
Số liệu ở chỉ tiêu này căn cứ vào số lỗ được chuyển trong kỳ tính thuế tại Phụ lục 03-2/TNDN, chi tiết cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cơ sở kinh doanh.
11. Chỉ tiêu [11] – Thu nhập tính thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản ([11]=[09]-[10])
Là thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản sau khi đã trừ lỗ năm trước chuyển sang và được xác định như sau: [11]=[09]-[10]
12. Chỉ tiêu [11a] – Số lỗ từ chuyển nhượng BĐS được bù trừ với lãi của hoạt động SXKD
Số liệu ở chỉ tiêu này căn cứ vào số lỗ được chuyển trong kỳ tính thuế tại Phụ lục 03-2/TNDN, chi tiết cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cơ sở kinh doanh.
Tổng cộng số liệu tại Chỉ tiêu [10] và Chỉ tiêu [11a] bằng dòng ”Tổng cộng” cột 5 trên Phụ lục 03-2/TNDN, chi tiết cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cơ sở kinh doanh.
Theo quy định của Luật Quản lý thuế thì trường hợp hoạt động chuyển nhượng BĐS bị lỗ thì doanh nghiệp phải theo dõi riêng:
+ Thực hiện bù trừ lỗ của hoạt động chuyển nhượng BĐS với lãi của hoạt động SXKD khác nếu có (áp dụng từ ngày 1/1/2014)
+ Chuyển lỗ trong các năm sau theo quy định của pháp luật về TNDN.
Số liệu ở chỉ tiêu này căn cứ vào số lỗ được chuyển trong kỳ tính thuế tại Phụ lục 03-2/TNDN, chi tiết cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cơ sở kinh doanh.
Tổng cộng số liệu tại Chỉ tiêu [10] và Chỉ tiêu [11a] bằng dòng ”Tổng cộng” cột 5 trên Phụ lục 03-2/TNDN, chi tiết cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cơ sở kinh doanh.
Theo quy định của Luật Quản lý thuế thì trường hợp hoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ thì doanh nghiệp phải theo dõi riêng:
+ Thực hiện bù trừ lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh khác nếu có (áp dụng từ ngày 1/1/2014)
+ Chuyển lỗ trong các năm sau theo quy định của pháp luật về TNDN.
13. Chỉ tiêu [12] – Trích lập Quỹ khoa học công nghệ (nếu có)
Đối với cơ sở kinh doanh phát sinh thường xuyên chuyển nhượng BĐS thì được trích lập:
Quỹ phát triển khoa học và công nghệ theo quy định trước khi tính thuế TNDN.
14. Chỉ tiêu [13] – Thu nhập tính thuế TNDN sau khi trừ trích lập Quỹ KHCN ([13]=[11]-[12])
Chỉ tiêu này được xác định như sau: [13]=[11]-[12]
15. Chỉ tiêu [14] – Thuế suất thuế TNDN (%)
Ghi mức thuế suất 22%
16. Chỉ tiêu [15] – Thuế TNDN phải nộp của bất động sản trong năm ([15]=[13] x [14])
Là số thuế TNDN phải nộp cho thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản và được xác định như sau: [15]=[13] x [14]
Chúc các bạn thành công!
Tìm hiểu thêm về kế toán, kiểm toán, thuế tại calico.vn hoặc kiemtoancalico.com
