Giá tính thuế GTGT và giá vốn của bất động sản

05/02/2018 1501 lượt xem    

Đối với trường hợp Công ty chuyển nhượng bất động sản cần phải tuân thủ các quy định gì về Giá tính thuế GTGT và giá vốn của bất động sản? Bài viết sau sẽ hướng dẫn các bạn các quy định về Giá tính thuế GTGT và giá vốn của bất động sản đối với trường hợp Công ty chuyển nhượng bất động sản theo hướng dẫn tại Công văn số 2934/TCT-CS ngày 03 tháng 7 năm 2017, cụ thể như sau:

  1. Mục lục bài viết

    Về giá đất được trừ để tính thuế GTGT:

– Căn cứ quy định tại Khoản 6 Điều 5, điểm h Khoản 1 Điều 7 Luật thuế GTGT hợp nhất:

“ Điều 5. Đối tượng không chịu thuế

  1. Chuyển quyền sử dụng đất.

“ Điều 7. Giá tính thuế

  1. h) Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước.”

– Căn cứ quy định tại Khoản 3 Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 01/01/2015:

“3. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng.

  1. a) Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được quy định cụ thể như sau:
  • Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật;
  • Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá;
  • Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật;
  • Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng. 

    Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

  • Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
  • Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định để thanh toán công trình.
  1. b) Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế giá trị gia tăng là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ (-) giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.”

– Căn cứ hướng dẫn tại điểm a.4 Khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế thống nhất với ý kiến đề xuất của Cục thuế Thành phố Hồ Chí Minh là:

“a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.

            Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

            Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.”

  1. Về xác định giá trị đất khi tính thuế TNDN đối với chuyển nhượng bất động sản:

– Tại Khoản 1, Điều 2, Thông tư số 40/2010/TT-BTC ngày 23/03/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định thu nhập chịu thuế đối với khoản chênh lệch do đánh giá lại tài sản có hướng dẫn:

“Điều 2. Căn cứ tính thuế

  1. Doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thực hiện đánh giá lại tài sản cố định (TSCĐ) theo quy định để chuyển đổi thành Công ty cổ phần thì giá trị TSCĐ được ghi nhận để trích khấu hao theo giá trị đánh giá lại và phần chênh lệch giữa giá trị TSCĐ đánh giá lại và giá trị còn lại của TSCĐ ghi trên sổ kế toán được ghi tăng phần vốn của Nhà nước tại doanh nghiệp”.

               Trả lời công văn số 2288/CT-TTHT ngày 17/03/2017 của Cục thuế Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị hướng dẫn về giá tính thuế GTGT và giá vốn của bất động sản đối với trường hợp của Công ty cổ phần Du lịch Hòa Bình Việt Nam chuyển nhượng bất động sản, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:

Trường hợp Công ty cổ phần Du lịch Hòa Bình Việt Nam chuyển nhượng bất động sản (là công trình trên đất và quyền sử dụng đất tại địa chỉ 110A Ngọc Hà, Ba Đình, Hà Nội) thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả cơ sở hạ tầng (nếu có). Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng.

Căn cứ hướng dẫn nêu trên, Tổng cục Thuế thống nhất với đề xuất của Cục thuế Thành phố Hồ Chí Minh: “Tại thời điểm cổ phần hóa, Công ty đã đánh giá lại quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, phần giá trị tăng thêm đã được nộp về đơn vị chủ quản (hoặc đã ghi tăng phần vốn của nhà nước tại doanh nghiệp) thì giá vốn của bất động sản là giá trị đã được đánh giá lại khi cổ phần hóa”.

 

Chúc các bạn thành công!

Tìm hiểu thêm về kế toán, kiểm toán, thuế tại calico.vn hoặc kiemtoancalico.com

Calico2

 

 

Bài viết có ích cho bạn?
Banner-post-thu-vien-calico_960x300
Bài viết có ích cho bạn?

NGHIỆP VỤ CALICO