Hướng dẫn về giá tính thuế GTGT và giá vốn của bất động sản

Hướng dẫn về giá tính thuế GTGT và giá vốn của bất động sản

Căn cứ quy định tại Khoản 6 Điều 5, điểm h Khoản 1 Điều 7 Luật thuế GTGT hợp nhất:

Đối tượng không chịu thuế: Chuyển quyền sử dụng đất.

Giá tính thuế: Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước

 Căn cứ quy định tại Khoản 3 Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 01/01/2015:

Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:

– Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật;

– Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá

– Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật;

Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế giá trị gia tăng là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ (-) giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.

Căn cứ hướng dẫn tại điểm a.4 Khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế thống nhất với ý kiến đề xuất của Cục thuế Thành phố Hồ Chí Minh là:

Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT

Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:

Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.

Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.

Trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật. Riêng trường hợp thuê đất xây dựng nhà để bán, kể từ ngày 01/7/2014 thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013.

Tại Khoản 1, Điều 2, Thông tư số 40/2010/TT-BTC ngày 23/03/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định thu nhập chịu thuế đối với khoản chênh lệch do đánh giá lại tài sản có hướng dẫn:

 Căn cứ tính thuế:

Doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thực hiện đánh giá lại tài sản cố định (TSCĐ) theo quy định để chuyển đổi thành Công ty cổ phần thì giá trị TSCĐ được ghi nhận để trích khấu hao theo giá trị đánh giá lại và phần chênh lệch giữa giá trị TSCĐ đánh giá lại và giá trị còn lại của TSCĐ ghi trên sổ kế toán được ghi tăng phần vốn của Nhà nước tại doanh nghiệp

Ví dụ 1:

Năm 2014 Công ty kinh doanh bất động sản A được Nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán. Tiền sử dụng đất phải nộp (chưa trừ tiền sử dụng đất được miễn giảm, chưa trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt) là 30 tỷ đồng. Dự án được giảm 20% số tiền sử dụng đất phải nộp. Số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã được duyệt là 15 tỷ đồng.

Tổng giá trị đất được trừ được xác định như sau:

– Tiền sử dụng đất được miễn giảm là: 30 tỷ x 20% = 6 tỷ (đồng);

– Tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) là: 30 tỷ – 6 tỷ – 15 tỷ = 9 tỷ (đồng);

– Tổng giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng là: 9 tỷ + 15 tỷ = 24 tỷ (đồng). Tổng giá đất được trừ được phân bổ cho số m2 đất được phép kinh doanh.

Ví dụ 2:

Công ty cổ phần VN-KR có ngành nghề kinh doanh đầu tư, kinh doanh hạ tầng sản xuất công nghiệp và dịch vụ. Công ty được Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất 1 lần để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp để thực hiện dự án; thời hạn thuê đất là 50 năm. Diện tích đất thuê là 300.000 m², giá thu tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê là 82.000đ/ m². Tổng số tiền thuê đất phải nộp là 24,6 tỷ đồng. Công ty không được miễn, giảm tiền thuê đất.

Sau khi đầu tư xây dựng hạ tầng, Công ty ký hợp đồng cho nhà đầu tư thuê lại với thời gian thuê là 30 năm, diện tích đất cho thuê là 16.500 m², đơn giá cho thuê tại thời điểm ký hợp đồng là 650.000đ/m² cho cả thời gian thuê, giá đã bao gồm thuế GTGT).

Giá đã có thuế GTGT đối với tiền thu từ cho thuê hạ tầng trong cả thời gian cho thuê (30 năm) đối với Công ty cổ phần VN-KR cho nhà đầu tư thuê được xác định là:

16.500 m² x (650.000 – (82.000đ/m² : 50 năm x 30 năm)) = 9,9132 tỷ đồng.

Giá chưa có thuế GTGT được xác định là: 9,9132/ (1+10%) = 9,012 tỷ đồng.

Thuế GTGT là: 9,012 x 10% = 0,9012 tỷ đồng.

Công văn 2934/TCT-CS của Tổng cục Thuế trả lời công văn số 2288/CT-TTHT ngày 17/03/2017 của Cục thuế Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị hướng dẫn về giá tính thuế GTGT và giá vốn của bất động sản đối với trường hợp của Công ty cổ phần Du lịch Hòa Bình Việt Nam chuyển nhượng bất động sản, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:

Căn cứ hướng dẫn nêu trên, Tổng cục Thuế thống nhất với đề xuất của Cục thuế Thành phố Hồ Chí Minh: “Tại thời điểm cổ phần hóa, Công ty đã đánh giá lại quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, phần giá trị tăng thêm đã được nộp về đơn vị chủ quản (hoặc đã ghi tăng phần vốn của nhà nước tại doanh nghiệp) thì giá vốn của bất động sản là giá trị đã được đánh giá lại khi cổ phần hóa”.

Tại thời điểm cổ phần hóa, công ty đã đánh giá lại quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, phần giá trị tăng thêm đã được nộp về đơn vị chủ quản thì giá vốn của bất động sản là giá trị đã được đánh giá lại khi cổ phần hóa.

Trường hợp Công ty cổ phần Du lịch Hòa Bình Việt Nam chuyển nhượng bất động sản (là công trình trên đất và quyền sử dụng đất tại địa chỉ 110A Ngọc Hà, Ba Đình, Hà Nội) thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả cơ sở hạ tầng (nếu có). Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng.

Chúc các bạn thành công!

Tìm hiểu thêm về kế toán, kiểm toán, thuế tại calico.vn hoặc kiemtoancalico.com

Trang chủ » Thuế Giá trị gia tăng » Luật thuế GTGT » Hướng dẫn về giá tính thuế GTGT và giá vốn của bất động sản